Categoría: Bienes Raices

Cuando compres un terreno, departamento o casa, es claro que existe Areas Comunes, claro en un condominio esta mas detallado. Si estas al inicio tendrás la opción de participar o conocer a priori las condiciones. Acuérdate que no conoces aun a tu vecino, pero si hay reglas generales.

Cuando la propiedad es pública el pago es obligatorio con el estado (la municipalidad), como arbitrios baja policía, áreas verdes entre otros, pero cuando es interno como condominios, departamentos, vecinos en una misma quinta, los acuerdos son de los participantes dueños y que representa un administrador, elegido por los dueños en directiva. Es claro que existe una diferencia porque legalmente si dañas o dejas de aportar al estado, tiene acciones directas, pero al ser un bien común interno puede considerarse como discriminación, abuso, entre otros. Tener presente estas condiciones.

El ruido es molesto, pero que tanto es considerado en frecuencia o duración. Ejemplo es considerado un abuso, el corte civil para servicios de agua, porque no se puede obligar al moroso y cortarle el servicio elemental porque la ley lo ampara.

Siempre es bueno conocer esos detalles cuando adquieras un inmueble. Conocer según sea el caso tus vecinos o con quienes vas frecuentar más tiempo. Las modificaciones en espacios compartidos se tiene que hacer con autorización de los dueños del inmueble hacia afuera, como aires , extensiones entre otros , hacia dentro no hay problema, siempre que no perjudica a otro usuario colindante.

Tengo la ubicación, que detalles debo conocer al hacer un contrato de compra venta. Existen muchos contratos que se muestran para su evaluación. El único registro valido de propiedad es el título de propiedad o la copia literal que representa la historia del bien y a quien pertenece en la actualidad, por tanto, cuando se realice cualquier transacción se recomienda no más de un mes, porque pueden hacerse tramites durante ese periodo y cambiar de dueño.

Los más comunes son

Comprar venta de bien inmueble: generalmente al contado o en letras donde ya es transferencia del bien y compromiso de letras o pagares para cancelación de pago. Es la forma más segura y rápida, luego ir a sunarp por notaria para hacer el registro de propiedad.

Compra venta con bien garantizado: se usa cuando la trasferencia se va realizar si o si bajo algunos parámetros. El bien ya es de la propiedad del que compra así no esté terminado las delimitaciones del terreno, impuestos entre otros. Por tanto, si firmas ya sabes que existe compromisos a priori antes que entreguen el bien a pesar de no estar terminado. Revisar bien las condiciones de bancos, de construcción, penalidad y consideraciones en caso de demora de entrega.

Compra venta de bien a futuro: no eres dueño de nada aun, no tienes obligaciones sobre impuestos o compromisos del bien, pero si puedes estar pagando cuotas o adelanto. El bien pertenece al que vende hasta que se termine que concluir las condiciones del contrato.

Compra venta de título de Posesión: La posesión es una condición que apoya la municipalidad y que permite garantizar que la persona está usando el terreno o casa, pero no es suyo ante la ley. La ley de cada país varia, en el caso de Perú, la posesión se demuestra con referidos el pago de servicios y si no hay herederos o dueños predecesores a excepción del estado se puede tomar posesión y usar el bien a favor del ocupante, después de 10 años para regularizar título de propiedad. No eres dueño hasta que no registres en sunarp
Las compras y ventas están sujetas a la condición del comprador y vendedor, es decir si es casado firma de ambos, si es empresa de los representantes, entre otros sino no es válido por ley.

Para elegir un terreno o casa a adquirir es muy importante definir las características de uso y proyección. Entre las características más importantes se define comercial: si está proyectado para negocio o actividad comercial y/o domiciliario: en caso que busques como residencia. Algunos lo utilizan también como ganancia de capital es decir aprovechar el valor cuando se vaya poblando la zona.

Ambos tienen enfoque diferente. En residencia: buscas tranquilidad, espacio, proyección (paisaje), se adecua al futuro plano de construcción que deseas tener. Recordar que cada urbanización tiene zona de construcción R4, R5, en fin, que define el número de pisos, espacio de área común, condición domiciliaria o comercial que hay que conocer y se pregunta durante la inspección y evaluación. En comercial: la ubicación (donde se garantice flujo de personas actual o futuro), distribución (es muy importante al adquirir, tener claro que se va construir, todos los terrenos o casas no son iguales desde la base o para su expansión).

Puntos que debe considerarse impuestos (diferentes pagos desde servicios, hasta alcabala, y modelo compra venta). tener presente los terrenos no tienen igv (factura), las casas sí. El terreno se aprecia en el tiempo, la casa se deprecia, detalles que no se toman en cuenta. Si eres una persona que tiene ruc, y tienes alguna actividad se puede fraccionar algunos gastos a contabilidad a tu favor. Normativa (bajo qué condiciones vas a poder construir, en que horarios, ruido, servicios entre otros). Si solo es para ganancia de capital tener presente que para mayor rapidez siempre se vende un poco menos del valor del mercado y que se paga alcabala cuando lo compras 3% del precio y que pagas 5% impuesto persona natural sobre el valor ganado de la venta además de comisiones del vendedor (a la tercera propiedad vendida el % es de 30%).

Detalles que deben conocerse dependiendo como lo piensas usar domiciliario, comercial o como ganancia de capital. ( En base a Normativas Peruanas).